Разумный подход к государственной собственности

Разумный подход к государственной собственности
Об арендных договорах в курортной сфере

Думаю, не ошибусь, если скажу, что вслед за приватизационным процессом особый интерес у граждан вызывает ситуация, складывающаяся с абхазскими здравницами, основная часть которых сдана в аренду.
С приходом к власти нового руководства Кабинета Министров особые нарекания у него вызывали установленные предыдущими правительствами размеры арендной платы за пользование курортными объектами. Оказалось, что аренда некоторых здравниц не превышала $2 тыс. в год, и это в то время, как они были вполне благополучными и по своему состоянию, и по заполненности отдыхающими в период сезона. В связи с этим и на заседаниях КМ, и во время пресс-конференций Премьер-министр А. Анкваб не раз поднимал вопрос о необходимости пересмотра арендных договоров. При этом Госкомитету по управлению госимуществом и приватизации было поручено в кратчайшие сроки изучить имеющиеся в ГК документы и там, где это необходимо, перезаключить ранее составленные договоры с учетом сегодняшних реалий и экономической выгоды. О том, как идет работа по пересмотру договоров (имеются в виду 18 объектов республиканской собственности, в числе которых Сухумский винзавод и ресторан «Гагрипш»), я попросила рассказать главу госкомитета Даура Тарба.
По его словам, арендные отношения, в том числе в сторону увеличения оплаты, пересмотрены с большинством здравниц  Гагрского района, но процесс этот проходил не совсем гладко. Несмотря на то что со стороны госкомитета были представлены реальные, экономически аргументированные расчеты, причем в тех разумных пределах, в которых эти отношения можно было пересматривать, руководители ряда здравниц вообще отказывались говорить на эту тему, ссылаясь на заключенные с ними долгосрочные договоры, в коих, к сожалению, было записано, что они не подлежат пересмотру. А кое-кто из арендаторов даже заявил, что его объект  из года в год приносит только убытки, какой, мол, в этой ситуации можно вести разговор о пересмотре…  Тем не менее, благодаря принципиальной позиции ГК удалось достигнуть компромисса и подписать  дополнительные соглашения с большинством курортных объектов.
Здесь, я думаю, стоит обратиться к цифрам. Вначале о тех объектах, где арендная плата на самом деле увеличена.
Санаторий «Колхида» (сдан в аренду сроком на 20 лет OOO «Мив ЛТД»): первоначальная арендная плата  191.742 руб., после пересмотра увеличена  до 383.485 руб.; санаторий «Нарт» (на 20 лет – ООО «Диоскурия-1»): было  $1.917, увеличено до $8.089; дом отдыха «Солнечный» (на 20 лет – ООО «Солнечный») –  размер арендной платы поднят с $11.262  до 772.771 руб.; пансионат «Энергетик» (20 лет – ООО «Нитика-2000»): было 644.640 руб., стало 966.959 руб.; пансионат «Сосновая роща» (на 20 лет – ООО «Лооди»): первоначальная арендная плата  – 475.396руб., после пересмотра – 633.861 руб.; объект незавершенного строительства на 512 км района Холодной речки (на 20 лет – ООО «Чайка-2003»): было 77.574 руб., стало 183.935 руб.
В то же время, хотя с рядом объектов,  договоры и перезаключили, арендная плата для них осталась прежней. Это: дом отдыха «Дом творчества им. Д. Гулиа» – взят в аренду на 15 лет ООО «Ассоциация предприятий Минатома» – за $63 тыс. в год; санаторий «Гагрипш» – на 20 лет, ООО «Курортно-развлекательный комплекс «Гагрипш» – 587.400 руб.; пансионат «Самшитовая роща» – на 15 лет, ООО «Анакопия» (фиксированная оплата $50 тыс.); пансионат «Кавказ» – на 20 лет, АОЗТ «Пансионат «Кавказ» – 315 тыс. руб.; пансионат «Жоэквара» – 20 лет, ООО «ИСК 10 лет Победы» – 461.310 руб.; пансионат «Ахра» – 25 лет, ООО «Амрита» 851.030 руб.; санаторий «Амра–интернейшнел» – сроком на 20 лет, СП «Амра-интернейшнел» – 520 тыс. руб. в год; часть санатория «Абхазия» в Новом Афоне – на 20 лет, ОАО «Краснодарстрой» – 91.327 руб.; санаторий «Армения»  на 25 лет (без арендной платы, по взаимной договоренности); действующая часть санатория «Абхазия» в Новом Афоне – на 25 лет, арендатор Кабардино-Балкарский госуниверситет – в счет обучения наших студентов; Сухумский винзавод – на 49 лет,  ООО «Вина и воды Абхазии» – $30 тыс.; ресторан «Гагрипш» – на 10 лет ООО «Гагрипш» – 35.747 руб. При этом арендная ставка в зависимости от стоимости объекта достигает от 2 до 10%.
Говоря о сохранении условий аренды для ряда объектов, Даур Нуриевич объяснил это плохим состоянием здравниц – пока нет смысла пересматривать арендную плату там, где предстоит серьезный ремонт. 
В то же время глава госкомитета сообщил, что принимаются меры по расторжению нескольких крупных договоров об аренде объектов отдыха. К примеру, часть санатория «Абхазия» была сдана в аренду в счет обучения наших студентов Кабардино-Балкарскому университету, но наша молодежь не хочет в нем учиться. В связи с этим арендаторам предложено либо вносить арендную плату, либо расторгнуть договор. 
Ставится вопрос и о расторжении договоров с арендаторами тех объектов, срок восстановления и ввода в эксплуатацию которых, вопреки подписанным соглашениям, давно истек. Это пансионат «Жоэквара» (срок восстановления закончился 25 декабря 2004 г.); объект незавершенного строительства на 512 мест в поселке Холодная речка Гагрского района арендатор обязался восстановить в течение двух лет, срок истек 12 августа 2006 г.; часть санатория «Абхазия» – срок закончился в ноябре 2004 г. С последним, правда, возникла серьезная проблема – основной владелец и одновременно руководитель фирмы, арендующей здравницу, умер, но решать судьбу этого объекта, тем не менее, придется. Стоял вопрос и о расторжении договора по пансионату «Ахра», но арендатор дал слово приступить к восстановительным работам в апреле с.г.
Д.Тарба подчеркнул, что и впредь в случае невыполнения условий договора в отношении арендаторов будут приниматься жесткие меры. По его словам, госкомитет уже неоднократно выигрывал процессы по расторжению арендных договоров. В то же время  это не означает, что ко всем арендаторам применяются драконовские меры: сотрудники госкомитета в обязательном порядке изучают обстоятельства дела, беседуют с арендатором, предлагают ему различные варианты выхода из ситуации и лишь затем ставится вопрос о расторжении договора в судебном порядке.
Рассказал глава ГК и еще об одной проблеме. Есть объекты, к счастью, их очень мало, в отношении которых в свое время властными структурами были допущены серьезные просчеты. Например, при составлении договора аренды с руководством пансионата «Самшитовая роща» арендную плату удосужились аккумулировать с платой за землю. В данной ситуации, когда ставки земельного налога  повысились, это  серьезно бьет по карману государства. 
Д. Тарба признал, что договор с «Самшиткой» составлен так, что не подкопаешься, в нем даже есть графа о том, что пересмотру документ не подлежит, и, как следствие, руководство здравницы не желает говорить о пересмотре договора. В то же время другие арендаторы вполне могут задать резонный вопрос: «Почему им, арендующим здравницы попроще и менее доходные, приходится соглашаться на пересмотр договоров, а иной раз и платить больше, чем благополучная «Самшитка»?
По словам главы госкомитета, они были вынуждены обратиться за толкованием отдельных пунктов договора по «Самшитовой роще» к депутатам Народного Собрания РА, но ответа пока нет. По мнению Д. Тарба, в данном случае ситуацию можно было бы изменить, внеся поправки  в соответствующий закон. Он также считает, что при составлении договора о передаче объектов в долгосрочную аренду в обязательном порядке  в него следует включать пункт о возможном внесении в дальнейшем изменений (предположим, продолжительность курортного сезона увеличится, а то и вообще станет круглогодичной, а значит, прибыль здравниц значительно возрастет). 
Под сомнение поставил Даур Нуриевич и разговоры арендаторов об убыточности здравниц: скорее всего, они кривят душой. Да, многие говорят, что несут большие расходы,  убытки, но расторгать договоры аренды, тем не менее, никто не собирается.
А как в этом плане обстоит дело с объектами местной собственности?
К сожалению, как сообщил Д. Тарба, в прерогативу ГК пересмотр договоров аренды муниципальных объектов не входит. На основании Закона «О местном самоуправлении» такими функциями наделены местные администрации. При этом  он не исключил фактов злоупотреблений. По его мнению, сплошь и рядом  имеет место субаренда: местные органы власти сдают объекты в аренду «своим» людям по минимальной цене, а  те, в свою очередь, передают их другим с арендной платой, увеличенной в разы. (Разобраться бы еще и со сдачей в аренду земель – тоже много интересного можно «накопать»… К примеру, фирмой «Чегем-2000» взято в аренду 700 га, но земельный налог она вносит лишь за 60 га; концерн «Бабаевский» («Араса») арендует 1000 га, а платит  за 350 га. Ссылка на то, что они, дескать, не обрабатывают остальные земли, оправданием служить не может – это прямое нарушение закона, но ни фирмы, ни региональные администрации не несут за это никакой ответственности… Впрочем, это уже темы для других газетных публикаций).
Отдельно следует остановиться на состоянии большей части арендуемых  объектов. Практически ни одна наша здравница не соответствует необходимым  требованиям. Даже наиболее благополучная в этом плане «Самшитовая роща» с натяжкой может претендовать на «три звезды», уж что говорить о других… Звонят как-то в госкомитет из спортивного клуба ЦСКА и говорят: «Хотим привезти спортсменов на отдых в Пицунду, какова высота потолков в номерах?» – «2,40…»  – «Спасибо, нас это не устраивает». 
Сервис на наших курортных объектах находится на уровне советских времен. Сегодня такие условия не устраивают даже отдыхающих со средним достатком: заплатив за путевку 8-9 тыс. руб., они требуют, чтобы в номере у них были душ и остальные удобства, а им, как это происходит в Пицунде, предлагают туалет в конце коридора. Люди хотят иметь в номере телевизор, холодильник, кондицинер… Это не роскошь, а элементарный сервис, но основная часть здравниц  его предоставить не в состоянии.
Особую озабоченность вызывает и само состояние объектов, но чтобы их привести в порядок – полностью перестроить, реконструировать, заменить все коммуникации – необходимы многомиллионные капиталовложения. К сожалению, большинству арендаторов, а это, за исключением троих, –  граждане Абхазии, таких средств в ближайшие лет 10 не заработать, а уж о приватизации ими таких объектов говорить вообще не приходится.
Можно было бы, конечно, привлечь в курортную сферу инвестиции извне, но зарубежных инвесторов арендные взаимоотношения не устраивают. У них другие  подходы, они открыто говорят, что готовы вкладывать десятки миллионов долларов, но… в собственные объекты. Мало ли как может измениться  договор пусть даже многолетней аренды – рисковать своими деньгами никто не хочет. Кроме того, мало кого прельщает восстановление объектов. Лучше, говорят, с нуля построить небольшую гостиницу на 20 – 30 мест, чем отстраивать заново старое. И, в принципе, они правы.
В то же время у нас негативно воспринимают выделение земель иностранным инвесторам под такое строительство, а также к приватизации ими различных объектов. Считается, что таким образом местное население будет лишено права на собственность. При этом доводы, что инвестор никуда ничего не увозит, а наоборот, вкладывает средства в экономику, восстанавливает коммуникации, создает рабочие места – в счет не идут…  Но если ждать, когда у местных жителей появятся деньги, к тому времени все вокруг превратится в развалины.
Впрочем, разговоры о продаже далеки от реальности, противники большой приватизации могут спать спокойно, инвесторы к нам в очередь за объектами не выстраиваются.
Кстати, по закону, в случае принятия решения о приватизации какого- либо объекта первоочередным правом на его выкуп  обладают именно арендаторы. В этом основная причина отказа госкомитета от проведения конкурсов и аукционов: никому не позволительно обижать арендатора – гражданина Абхазии, испытавшего на себе все тяготы войны,  и отбирать у него объект только потому, что пришел инвестор, готовый заплатить пусть даже на порядок больше. Именно поэтому государство и предпочитает прямую форму продажи…
Напоследок Д.Тарба представил мне информацию о заключении нынешним руководством госкомитета новых договоров аренды в 2005-2006 гг. В этот список вошли: пансионат Миннефте-прома (объект незавершенного строительства, срок аренды 20 лет, ООО «Сайраз компания») – первые 2 года по 316.148 руб., далее договор подлежит пересмотру; имущество курортно-оздоровительного центра «Гребешок» (на 25 лет, ООО «Морская корона») – за первые 2 года – 538.703 руб., далее размер арендной платы будет увеличен почти в два раза; пансионат «Чайка» (20 лет, ООО «ИСК 10 лет Победы») – 83.856 руб. в год; помещение в административном здании по ул. Званба, 20 (на 10 лет, физическое лицо)  – за 20 тыс. руб. в год; спортивно-оздоровительный лагерь «Металлург» (на 25 лет, спортивный лагерь «Металлург) – 200.404 руб.; спортбаза «Динамо» (на 25 лет, ООО «Согби») – за 310.043 руб.; имущество Сухумского рыбокомбината (на 20 лет, ООО «Сухумский рыбокомбинат») – за  464.436 руб. в год и дом отдыха «Псоу» (на 25 лет, ООО «S.L.-компания»), арендная плата – 629.655 руб.
Сроки, как видите, тоже немалые, но такой подход к передаче в аренду объектов практикуется не только в Абхазии. Вопрос в другом: каким образом составлены новые договоры, не в ущерб ли государству и можно ли вносить в них изменения?
– Госкомитет не намерен наступать на те же  грабли второй раз. При составлении договоров мы в обязательном порядке вносим в них пункт о возможности пересмотра арендной оплаты в сторону увеличения. В противном случае просто не идем на подписание документов, – заявил Д.Тарба.
В завершение беседы глава госкомитета подчеркнул, что работа по пересмотру договоров будет продолжена и в следующем году, стало быть, власти не намерены идти на поводу у арендаторов,  а это уже показатель разумного подхода к государственной собственности.
Наталья ШУЛЬГИНА

Газета "Республика Абхазия"

	Статья: Разумный подход к государственной собственности Автор: Автогенерация (Гость) создано [16.03.2007 23:42:09]
	Обсуждение статьи "Разумный подход к государственной собственности" Нажмите, чтобы перейти к прочтению статьи. Думаю, не ошибусь, если скажу, что вслед за приватизационным процессом особый интерес у граждан вызывает ситуация, складывающаяся с абхазскими здравницами, основная часть которых сдана в аренду.